Oppland
boligkontroll og takst

LINKER
OM

Oppland boligkontroll og takst


Gimleveien 33  2846 BØVERBRU
 

Telefon +47 413 20 951

takst@obtakst.no

www.obtakst.no

© 2023 . Proudly created by Mona Moum

 

TAKST

 

TERMOGRAFI

Rett takstmann til ditt oppdrag

Det viktigste når du velger takstmann, er at takstmannen kan det byggfaglige. Det vil si at vedkommende har bygget, restaurert og reparert boliger selv. Bare da kan du være trygg på at det er rett takstmann. At takstmannen i tillegg er videreutdannet ved Mesterskolen og medlem av BMTF er enda en kvalitetssikring.

Historien bak rapporten

Når Forbrukerrådet forteller at 50 % av boligkjøperne ikke leser tilstandsrapporter og takstrapporter på 6-7 sider, så kan man ikke lage en ny type rapport på 40 sider og håpe at denne blir lest. Den blir heller ikke lest, så enkelt er det.

BMTFs faggruppe startet med 5 punkter om hva som var viktig for å redusere antallet konflikter i boligmarkedet.
En fagmann kan finne praktiske løsninger på det meste. Det er kanskje ikke rart at faggruppa klarte å komme opp med de syv tekniske sjekkpunktene som skal til for å redusere konflikter i markedet.

Lappen over illustrerer hva som var utgangspunktet etter innspill fra de tyngste aktørene i markedet.

Konfliktområder

BMTF innhentet informasjon om hvilke områder det vanligvis er konflikt rundt ved omsetning av bolig og brukte dette som grunnlag for å lage en ny rapport. Her tok man utgangspunkt i syv punkter hvor det ofte er konflikter.

Kun fagfolk

Vi tror at en tilstandsanalysen på en enebolig gjøres best av en byggmester. I de siste årene har det ikke vært så nøye på hvem som kaller seg takstmann, det har fått flyte ut fordi det kun har vært to takseringsforbund som har regulert markedet. Nå er det tre. Det tredje er BMTF, som krever at alle som begynner på kurs har mesterbrev i et av byggfagene. Når mer enn 25 % av alle bolighandler havner i en rettslig tvistesak, vil det være feil å la takstmenn gå fri. Selvfølgelig har dårlige takstmenn sin del av skylda. BMTF er takseringsforbundet som har innført begrepet Fagmann Garanti.

Lett å lese

  • Mange meglere, boligkjøpere, boligselgere, advokater,osv. klager ofte på at tidligere rapporter har vært veldig kryptiske, og har et vanskelig språk som er vanskelig å forstå for “vanlige folk”. Av og til kan det være så vanskelig å forstå at ikke fagfolk skjønner det en gang. Man kan godt si at i en Eierskifterapport™ kaller man en spade for en spade. Er det målt fuktighet på 19% i treverk rundt badet så er det målt fuktighet på 19% i treverk rundt badet. Det er ikke “ved rutinemessige fuktmålinger målt høye verdier”. Mange ganger er det ikke lett å skrive enkelt og forståelig dersom man skal prøve på å fraskrive seg ansvar for noe man ikke har sjekket.

 

Lett å forstå

  • Å lete etter en TG 1 innimellom teksten som beskriver hvilken farge det er på gulvbelegget er unødvendig. På Eierskifterapport™ er det ikke alltid nødvendig å beskrive en bygningsdel dersom den er i topp stand. Det viktigste er å se på tilstandsgraden og fargekoden at den faktisk er i god stand.

Første side

Et problem har vært at ikke kjøpere leser rapporten, men trenger de det? Ja, hvis kjøperen får ei blekke på 40 sider, så må de lese rapporten. Ikke nødvendigvis med en Eierskifterapport™, det holder ofte å lese første side av en Eierskifterapport™. Her kan den potensielle kjøperen se hvilken tekniske tilstand boligen er i. Dersom det er røde og gule punkter på første side, så kan kjøperen snu rapporten og se på siste side. Her listes opp det som eventuelt er galt, og en anbefaling fra markedets beste fagmann om hvordan man kan utbedre det som er galt.

For Eierskifterapport™ fra en takstmann i Oslo og omegn kan du se på denne siden, ellers finner du mange kvalifiserte takstmenn som utfører Eierskifterapport™ over hele landet her.
 

Vår kunnskap om termografi har utviklet seg svært raskt de seneste 10-årene.Termofotografering eller termografi er en metode for å avlese temperaturen på en overflate.  Det gjøres med et IR-kamera også kalt varmekamera eller termokamera.  IR-kameraet som er følsomt for infrarød stråling.Termograf og termogram er gamle betegnelser som er utviklet over tid. Det er vel i første rekke Forsvaret og NASA som har stått i spissen for utviklingen av våre kunnskaper om termografi.  Som en følge av at utviklingen i hovedsak er gjort innen forsvaret og NASA er teknologien kun gradvis blitt tilgjengelig for sivil bruk. Det har helt til for kort tid siden vært nødvendig å søke  det amerikanske forsvaret om tillatelse til kjøp av kameraer. (???) De senere år har imidlertid varmekameraer vunnet innpass på mange nye felter.  Termografering benyttes i dag i stor utstrekning innen offshore, medisin, forskning og romfart m.m.En termografirapport er en verdifull rapport!Rapporten skal bidra til tryggere omsetning for både kjøper og selger.Den kan bl.a brukes som dokumentasjon i byggetvister, ved eierskifte, i takstvurdering og for kvalitessikring underveis i byggeprossesenTermografering brukes nå som et verktøy i nesten alle mulige undersøkelser hvor varmeforskjeller kan registreres.På elektrosiden har derfor termografi vært benyttet over lang tid, til internkontroll av elektriske anlegg. Industribygg pålegges i dag termofotografering av elektriske skap, kabler, kurser og maskiner for å få tegne forsikring.Skader som følge av varmgang i en maskin vil raskt oppdages ved termografering.Vi benytter våre kameraer til undersøkelser av elektriske anlegg, brannforebyggende tiltak. Vi benytter også kameraene til undersøkelser av bygninger og boliger, for å avdekke unødvendig varmetap. Vi forventer at det er på denne siden at utviklingen vil gå raskest de kommende årene.

 

RADON

Radonfakta
Hva er radon?
Radongass er en usynlig og luktfri edelgass som dannes ved nedbrytning av grunnstoffet radium. Radium finnes i de fleste bergarter, mest i uranrik granitt og alunskifer.

Ved spontant radioaktivt henfall av radon dannes såkalte radondøtre. Disse fester seg til lungevevet og avgir stråling. Høye radonnivåer innendørs er en medvirkende årsak til økt risiko for lungekreft. 

Hvorfor finnes radon i hus?
Radongass har liten evne til å binde seg til andre kjemiske stoffer og kan derfor lett trenge inn i bygningene sammen med jordluft, gjennom sprekker i grunnmuren. Konsentrasjon av radongass i jordluft kan være svært høy. Jordluft siver inn i bygninger fordi lufttrykket i inneluften  ofte er lavere enn i grunnen. 

Bor jeg i et radonhus?
Den eneste måten å finne dette ut på, er å måle. Sporfilm er den mest økonomiske måten å måle radonkonsentrasjon på.
Radonmålinger med sporfilm bør skje i vinterhalvåret over en periode på minst to måneder. Resultatet av en sporfilmmåling gir et gjennomsnittlig radonnivå i perioden. Elektroniske måleapparater brukes til å måle radon kontinuerlig over kortere tid. 

Hvordan påvirker radon min helse?
Innånding av luft med mye radongass er påvist helsefarlig. Radongass og de datterproduktene som oppstår ved radioaktiv nedbrytning avgir stråling. Den farligste type stråling i denne sammenheng er såkalte alfastråler. Disse strålene kan skade celler i lungevevet vårt, noe som igjen kan føre til at friske celler blir kreftceller.

Helserisiko
Verdens helseorganisasjon (WHO) påpeker at radon er den nest viktigste årsaken til lungekreft. Bare røyking representerer en større helserisiko. Av de omtrent 1800 nye tilfellene av lungekreft i Norge, skyldes mellom 100 og 300 av disse radongass i inneluft. Risikoen øker med radonnivået og oppholdstiden inne. Hvis man for eksempel bor i et hus med en radonkonsentrasjon på 1000 Bq/m³, vil risikoen for lungekreft være den samme som for en gjennomsnittlig røyker. En ny studie som kombinerer resultater av flere tidligere epidemiologiske studier finner betydelig helserisiko helt ned ved radonnivåer på 150 Bq/m³.

 

Tiltaksgrenser

Statens strålevern anbefaler at radonnivåer holdes så lave som mulig i alle bygninger, og at tiltak alltid bør utføres når radonnivået i ett eller flere oppholdsrom overstiger 100 Bq/m3. Strålevernet fremhever at tiltak også kan være aktuelt under 100 Bq/m3 dersom man med enkle tiltak kunne fått radonnivået vesentlig lavere. Videre anbefaler de at radonnivåer alltid skal være lavere enn en maksimumsgrense på 200 Bq/m3. Statens strålevern vurderer at bygninger som arbeidsplasser, skoler, barnehager, forretningsbygg og utleieboliger bør pålegges å ha forsvarlige radonnivåer gjennom regelverk. Det er beregnet at opp til 175 000 norske boliger kan ha radonkonsentrasjonersom er høyere enn  200 Bq/m³.

 

SØKNADER

Hjelp til byggesøknader, gravemelding, ferdigmeldinger etc

Vi hjelper deg med offentlige søknader. kan også stå som prosjekterende og søker.

Vi har sentral godkjenning i flere tiltaksklasser.

 

BYGGELEDELSE

Byggeleder er en byggeteknisk fagkyndig rådgiver for en byggherre i et bygge- eller anleggsprosjekt. En byggeleder vil vanligvis være byggherrens representant på bygge- eller anleggsplassen. I den forbindelse har han gjerne fullmakt til å bestille ytelser for begrensete beløp.

Byggeleders oppgave er først og fremst å føre tilsyn og kontroll med ytelsene fra entreprenøren i produksjonsfasen. Flere andre oppgaver kan høre med i et oppdrag som byggeleder. Oppgavene kan også begynne allerede i prosjekteringsfasen, hvis byggherren vil at byggelederen skal delta i forberedelsen av det som skal foregå under produksjonsfasen. Ved mindre bygg kan også byggets arkitekt ha en tilsvarende funksjon som byggeleder ved nærmere avtale med byggherren.

Hovedoppgaven til byggelederen er å påse at byggearbeidene, materialene og dokumentasjonen blir utført i henhold til entreprenørkontraktens (avtalens) spesifikasjoner. Blant byggeleders ordinære oppgaver inngår vanligvis avholdelse, ledelse og referat fra byggemøter, regelmessig rapportskrivning (økonomi, framdrift, avvik osv.), attestasjon på time-/materiallister og på fakturaer, arrangere og delta i befaringer (kontroll, ferdigstillelse, overtagelse, reklamasjon osv.) og føre protokoll fra disse. En byggeleder skal si fra om avvik av noen betydning og om hvilke tiltak som bør bli satt inn. Byggelederen kan komme i erstatningsansvar hvis han ikke påpeker forhold som han burde ha oppdaget og kunne ha gjort noe med.

Byggherre  er den som skal motta ytelser i forbindelse med bygg og anlegg. Byggherren kan også være betegnet som bestiller, kjøper eller oppdragsgiver. De to partene i en vanlig avtale om bygge- og anleggsarbeider er byggherre og entreprenør. Disse uttrykkene brukes i standardene (Norsk Standard forkortet til NS) for entreprenørkontrakter. I bustadoppføringslova brukes bare ordet forbruker, når byggherren er en forbruker. I kontrakter med tjenesteytere (prosjekt- og byggeledelse, prosjekterende
arkitektingeniør og andre) brukes vanligvis betegnelsen oppdragsgiver. Ved mer omfattende bygge- og anleggsprosjekter brukes ofte ordet byggherre også i kontrakter med tjeneste- og materialleverandører.

 bygningsmyndighetene.                      Kilde Wikipedia

Det er en egen Norsk Standard for byggelederoppdrag: NS 8403. Sammen med den er det et formular for avtaledokument: Byggblankett 8403 Formular for kontrakt om byggelederoppdrag. Den finnes også en tilhørende Veiledende ytelsesbeskrivelse for byggelederoppdrag, som er utarbeidet av Standard Norge/Pronorm for bruk sammen med kontrakter basert på NS 8403 1. utg. 2005.

 

KONTROLL

Uavhengig kontroll

Hva er uavhengig kontroll?

Den uavhengige kontrollen skal påse at det er gjennomført kvalitetssikring av byggearbeidene, at prosjekteringen av tiltaket oppfyller kravene i byggteknisk forskrift (TEK10) og at byggearbeidene er utført i henhold til tegninger og arbeidsbeskrivelser.

Hensikten med reglene er å bidra til at det bygges med riktig kvalitet og å redusere byggfeil. Kontrollen innføres på områder som har betydning for liv, helse og sikkerhet og hvor konsekvensene av feil er alvorlige.


Når er det krav om uavhengig kontroll?

1.1.2013 ble det innført nye regler om obligatorisk uavhengig kontroll i byggesaker. Kravene om obligatorisk uavhengig kontroll gjelder for søknader som har kommet inn til kommunen fra og med 1. januar 2013.

Det er mottakstidspunktet for ett-trinnssøknad og rammesøknad, komplett og klar til behandling, som er avgjørende. Dersom rammesøknaden er mottatt før 1. januar 2013, og igangsettingssøknaden er mottatt etter nyttår, er det ikke krav om obligatorisk kontroll.

Ut over det som følger ovenfor, er det ingen overgangsordning.
 

Hva skal kontrolleres?

I tiltaksklasse 1 kreves det uavhengig kontroll av:

  • fuktsikring av søknadspliktige våtrom i boliger

  •  lufttetthet i nye boliger.

Kravene gjelder også for fritidsboliger med mer enn èn boenhet.

I tiltaksklasse 2 og 3 kreves det uavhengig kontroll for følgende områder:

  • - bygningsfysikk